1.什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2.住房專項維修資金主要指的是什么？

答：指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。

3.住房專項維修資金的使用原則是什么？

答：專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。

4.專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的？

答：是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

5.專項維修資金管理辦法中共用設(shè)施設(shè)備指的是什么？

答：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。

6.物業(yè)管理公共性服務的內(nèi)容包括哪些？

答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備的維護和管理。

7.業(yè)主如不按物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)應如何解決？

答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3‰的滯納金。

8.《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務合同》應當?shù)侥膫€部門登記備案？

答：房地產(chǎn)行政主管部門。

9.物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取，另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。

10.納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交，物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用應由誰交？

答：由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

11.物業(yè)企業(yè)代收取水、電、氣等能源費用時，有何規(guī)定？

答： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)服務企業(yè)代收代繳相關(guān)費用，確需委托的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，實行市場化運作。

12.在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？

答：計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

13.公共區(qū)域的照明費用，誰來負責？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔；一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用，而欠費的后果是眾人受損。

14.業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司怎么辦？

答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行業(yè)務，交納物業(yè)管理費；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務。

最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。

15.《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么？

答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

16.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》中主要有什么內(nèi)容？

答：有物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。

17.前期物業(yè)管理指的是什么？

答：指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

18.物業(yè)管理服務收費是指什么？

答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務所收取的費用。

19.什么是業(yè)主? 業(yè)主大會如何構(gòu)成？

答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 。

20.業(yè)主公約應主要對那些事項作出約定？

答：主要有有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔責任等。

21.業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的事項有哪些？

答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。

22.物業(yè)使用人的權(quán)利義務應如何約定？
答：應由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

23.《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定？

答：召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

24.按《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，物業(yè)的共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了，應該怎么進行處罰？

答：應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 

25.業(yè)主委員會的主要職責是什么？

答：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

26.物業(yè)出售前建設(shè)單位應向物業(yè)買受人明示什么，雙方的承諾方式是什么？

答：應該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。雙方應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

27.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等單位應承擔的責任是什么？

答：應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責任。

28.物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時應如何處理？

答：責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

29.新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么？

答：⑴進一步明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系；⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能；⑶為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

30.新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應由誰配備？

答：應由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。

31.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的召開形式有哪幾種？

答：①采用集體討論的形式，②采用書面征求意見的形式。

32.《物業(yè)管理條例》規(guī)定對物業(yè)服務收費監(jiān)督的部門有哪些？

答：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門。

33.業(yè)主大會籌備小組成員有哪些？

答：業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門

34.政府投資建設(shè)項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè)？

答：必須通過招標投標方式確定。

35.住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)？

答：應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘。

36.物業(yè)服務收費的確立原則是什么？

答：應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

37.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來經(jīng)營，其受益如何處置？

答：所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

38.業(yè)主裝修房屋時，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務分別是什么？

答：業(yè)主應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

39.物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項業(yè)務承包給了專業(yè)公司，那么將來出現(xiàn)責任事故，應由誰負責？

答：應由物業(yè)管理企業(yè)負責。

40.負責全市物業(yè)管理收費的管理和監(jiān)督的是哪些部門？

答：由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門。

41.物業(yè)管理服務收費區(qū)別不同對象，不同項目分哪幾種價格管理形式？

答：分政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。

42.普通住宅物業(yè)服務收費實行什么價格管理？

答：政府指導價。

43.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應如何解決？

答：可由業(yè)主委員會調(diào)處，調(diào)處不成的可向市物價部門申請裁定，對裁定不服的，可向人民法院起訴。

44.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應在什么情況下按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)？

答：應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。

45.業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務有哪些？

① 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

② 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

③ 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

④ 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

⑤ 按時交納物業(yè)服務費用；

⑥ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

46.由物價部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務收費違規(guī)情形有哪些？

答：

（1）超出政府指導價標準制定價格的。

（2）擅自設(shè)立強制性收費項目，亂收費用的。

（3）不實行明碼標價或不按規(guī)定實行明碼標價的。

（4）只收費不服務或不按照規(guī)定提供服務而收取費用的。

（5）其它違反有關(guān)法律法規(guī)的行為

47.物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成包括哪幾部分？

答：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。  

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。

（6）辦公費用。

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

48.業(yè)主大會的目標和職責是什么？

答：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

49.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求？

答：物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

50.住宅專項維修資金與物業(yè)服務費有啥區(qū)別？

答：物業(yè)服務費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務費用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護、公用設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項維修資金是指專項用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，進行中修、大修、更新和改造工程的費用。專項維修資金屬于個人，物業(yè)服務費顯然沒有這種特性。

51.如何處理好業(yè)主投訴？

答：

①應耐心聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評，用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。

②對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚，不要主觀推斷。

③對用戶反映的問題要做好書面記錄。

④對反映的問題要及時了解事情真相，向業(yè)主回復具體工作時間和具體解決辦法。

⑤及時了解處理問題的程度，向業(yè)主報告問題處理的過程，并征詢對處理結(jié)果的意見。

⑥及時向上一級主管匯報，以便更好更快的解決問題。

52.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應履行哪些職責？

答：

（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

53.物業(yè)管理的基本內(nèi)容有哪些？

答：物業(yè)管理基本內(nèi)容按照物業(yè)管理企業(yè)服務的性質(zhì)和服務的方式，可分為三大類，即常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。第一大類常規(guī)性的公共服務，是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有；①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監(jiān)督；②房屋設(shè)備設(shè)施的管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；④綠化管理；⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全防范工作；⑥車輛道路管理；⑦公眾代辦性質(zhì)的服務。第二大類針對性的專項服務和第三大類委托性的特約服務，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的，如日常生活類服務、經(jīng)紀代理中介服務、金融服務等。

54.業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應當同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。